18.10.2023 – Laadukkaasti laadusta -blogi

Mitä pitää ottaa huomioon, kun hankitaan urakoitsijoita korjaushankkeeseen?

Urakoitsijoiden konkurssit ovat yleistyneet viime aikoina hälyttävästi. Taloyhtiön hallinnon onkin yhä tarkemmin pohdittava, kenen kanssa urakkasopimus solmitaan, ja mitä asioita kannattaa ottaa huomioon urakoitsijan hankinnassa.

Asunto-osakeyhtiölaki ohjaa

Taloyhtiön hallituksen tehtävä on asunto-osakeyhtiölain mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakeyhtiön on siis huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Vastuun perustana on asunto-osakeyhtiölaki, joka velvoittaa yhtiötä hankkimaan pätevät henkilöt esimerkiksi käynnistettäviin hankkeisiin.

Käytännössä taloyhtiön hallinto hankkii kolmannen osapuolen, kuten projektinjohtajan, hoitamaan hankkeen rakennuttamistehtäviä. Vaikka valitun projektinjohtajan vastuulla on hoitaa käytännön rakennuttamistehtävät hankkeessa, on taloyhtiön hallituksen valvottava projektinjohtajan toimintaa, jotta sovitut asiat tulevat asianmukaisesti hoidettua.

Urakoitsijan on täytettävä lakisääteiset, tekniset ja taloudelliset edellytykset

Projektinjohtaja kartoittaa hankkeeseen soveltuvat urakoitsijat ja tekee niistä ehdotuksen taloyhtiön hallitukselle. Tätä kutsutaan esivalinnaksi. Urakoitsijoiden esivalinnassa varmistetaan, että soveltuvat urakoitsijat täyttävät vähintäänkin tilaajavastuulain edellyttämät lakisääteiset velvoitteet. Ne voidaan tarkastaa esimerkiksi Vastuu Groupin Luotettava Kumppani -palvelusta tai RALAn yrityshausta.

Urakoitsijan esivalinnassa varmistetaan myös, että valittavilla tahoilla on ainakin tekniset ja taloudelliset edellytykset urakan hoitamiseen. Teknisten edellytysten osalta kannattaa varmistaa, että urakoitsijan tekninen osaaminen, työturvallisuusosaaminen ja resurssit ovat riittävät. Käytännössä teknistä osaamista voidaan arvioida soveltuvien referenssien avulla sekä aikaisempien tilaajien haastattelujen ja/tai projektipalautteiden avulla. 

Taloudellisten edellytysten osalta varmistetaan, että urakoitsijan taloudelliset rahkeet ovat riittävät. Tyypillisesti katse kohdistuu urakoitsijan liikevaihtoon ja vakavaraisuuteen. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että urakoitsijan liikevaihto olisi syytä olla vähintään kaksi kertaa suurempi kuin tarjolla olevan urakan ennakoitu arvo. Myös urakoitsijan vakavaraisuus ja muut oleelliset tunnusluvut on tarkistettavissa yrityksen tilinpäätöstiedoista tai erityyppisten luottoluokitusjärjestelmien avulla. Nämä ovat yleensä osana projektinjohtajan tehtäviä.

Edellä mainittujen lähteiden lisäksi yrityksen teknisen osaamisen ja edellytykset, taloudellisen tilanteen ja referenssit voit tarkistaa varmistamalla RALAn yrityshausta, että urakoitsijalla on RALA-pätevyys. Yrityshaun toimialahaulla voit myös etsiä hyviä urakoitsijoita erilaisiin korjaushankkeisiin.

Ammattilainen tekee esityksen, hallitus päättää

Esivalinnan jälkeen projektinjohtaja tekee esityksen soveltuvista urakoitsijoista, joista hallitus valitsee tahot, joille tarjouspyynnöt lähetetään. Kun taloyhtiön hallitus on hyväksynyt projektinjohtajan laatimat tarjouspyyntöasiakirjat, ne lähetetään hallituksen valitsemille urakoitsijoille.

Kaupallisissa asiakirjoissa huomio kannattaa kiinnittää erityisesti urakkaohjelmaan, josta nähdään millä ehdoilla taloyhtiön hanketta ollaan tarjoamassa urakoitsijalle. Urakkaohjelmassa määritetään muun muassa urakoitsijalta vaadittavat vakuudet, mahdolliset sanktiot, urakoiden ketjuttamismahdollisuus ja niin edelleen. Urakkaohjelman avulla tilaaja torjuu osaltaan mahdollisia ongelmia jo ennalta sekä osoittaa ne asiakohdat, joita pitää itselleen tärkeänä.

Hinta ei ole ainoa valintaperuste

Urakoitsijat hankitaan yleensä hintakilpailun perusteella, vaikka tiedetään, että korjauspalvelun laatua on mahdoton arvioida pelkän tarjoushinnan perusteella. Urakoitsijoiden hankinnassa voidaan hyödyntää myös niin sanottuja laadullisia tekijöitä, jolloin hinnan ohella myös urakoitsijan osaaminen otetaan huomioon urakoitsijan valinnassa.

Korjauspalveluiden laadullinen hankinta taloyhtiöissä -ohjeessa kuvataan, kuinka urakan päätoteuttaja voidaan valita arviointimenettelyllä, jossa otetaan huomioon hinnan lisäksi taloyhtiön hankkeelle asettamat laadulliset tavoitteet. Maksuton ohje on saatavilla Rakentamisen Laatu RALA ry:stä.